ОСТОРОЖНО: КВАРТИРНОЕ РЕЙДЕРСТВО
Квартирное рейдерство трудно назвать новым явлением, просто в последние несколько лет его существование было признано официально. Суть рейдерства состоит в том, что бы получить материальную выгоду не оплачивая реальную рыночную цену. Вообще квартирное рейдерство характеризуется особым цинизмом, так как оно направлено против граждан, которые зачастую не имеют личных юристов, более того, цена вопроса – крыша над головой.
Группа риска: недвижимость в долевой собственности
Не верно полагать, что на удочку квартирных рейдеров могут попасть только одинокие, не имеющие наследников пенсионеры. На практике потерять собственность может любой человек, например, из-за конфликта в семье. Для этого нужно только что бы обстоятельства сложились нужным образом и хотя бы один из участников общей долевой собственности на фоне конфликта потерял бы желание использовать свою долю. Общая долевая собственность обычно возникает во время раздела имущества супругов или же в процессе наследования объекта недвижимости несколькими людьми.
Рейдеры чаще всего используют в своих целях конфликты между сособственниками квартиры, их первоочередной задачей является купить у участника общей долевой собственности его долю. Объявления с подобными предложениями очень часто встречаются в интернете и газетах. Важно понимать, что рейдеры не обязательно покупают долю в квартире за бесценок, цена может быть вполне рыночной. Лицо, продавшее свою долю получает за неё деньги и избавляется от надоевшего родственника, с которым у него произошёл конфликт, а рейдер надеется со временем получить в собственность всю квартиру, причём по цене, на много меньшей рыночной. Таким образом, оставшийся в квартире участник общей долевой собственности получает на свою голову соседа, который всеми силами пытается создать для него абсолютно невозможные для проживания условия.
По наиболее типичному сценарию в дальнейшем ситуация развивается следующим образом: В связи с тем, что рейдерство происходит на территории родного дома, выдержать его практически не представляется возможным. Более того, выбирая жертву, квартирные рейдеры тщательно собирают о ней всю возможную информацию. Доведенный до крайнего отчаяния человек принимает единственное, как ему кажется, возможное решение, а именно – продать, и как можно скорее свою долю. Однако, к сожалению, найти покупателя с подобным соседом практически невозможно. Спустя некоторое время собственник понимает, что его долю в квартире реально готов выкупить только его новый сосед и естественно, практически за бесценок, полученных от такой сделки средств. в самом благоприятном случае хватит на комнату в неликвидном районе города. Альтернативой в данном случае может быть лишь выкуп доли у рейдера, однако цена этой доли будет сильно превышать рыночную.
Квартирные рейдеры воздействуют на психику собственников огромным количеством способов. Они могут менять замки или сдавать принадлежащую им долю в аренду, а также прописывать к себе различных людей в любом количестве, в этом случае купленная рейдером доля может делиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. Что-либо противопоставить таким действиям крайне сложно, так как нет, и не может быть правовых механизмов, которые запрещали бы регистрацию человека на его, даже самой минимальной собственности.
Злоупотребление правом как основной инструмент рейдерства
Необходимо подчеркнуть, что наиболее типичной чертой деятельности квартирных рейдеров является ее относительная законность, иными словами такая деятельность не включает в себя явно неправомерных, а уж тем более, уголовно наказуемых деяний. Однако, в статье 10 ГК РФ устанавливается граница осуществления гражданских прав: "не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах".
Таким образом, действия квартирных рейдеров, с точки зрения правовой квалификации, представляют собой типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части вашей квартиры. Злоупотребление правами вообще очень типично для рейдерства.
Основная проблема заключается в том, что действующее законодательство практически бессильно перед злоупотреблением правом. Однако, в пункте 2 статьи 10 ГК РФ декларируется, что суд может отказать в защите нарушенного права, установив факт злоупотребления, беда в том, что норма статьи 10 ГК РФ не получила должного развития в гражданском правоприменении.
В данном вопросе, к великому сожалению, не отличается особой действенностью и уголовное законодательство. По идее, в рассматриваемой нами ситуации можно попробовать применить к квартирному рейдорству такие статьи, как мошенничество, статья 159 УК РФ, причинение имущественного ущерба статья 165 УК РФ или статью 179 УК РФ – принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения. Однако, добиться возбуждения уголовного дела по вышеперечисленным статьям очень сложно. Специальная же норма, к сожалению, в законодательстве РФ нет.
Право преимущественной покупки
Одним из наибольших препятствий для квартирного рейдерства является преимущественное право покупки, оно означает что, какая либо продажа доли в долевой собственности не может происходить в случае, если другие её участники не были надлежащем образом уведомлены об этом. Статья 250 ГК РФ гласить, что в случае продаже доли третьему лицу другие участники долевой собственности обладают правом преимущественной покупки этой доли по цене предложенной третьему лицу. Более того, эта статья устанавливает, что извещение о желании продать долю третьему лицу обязательно должно быть составлено в письменной форме. В действительности, потенциальный продавец должен обратиться к нотариусу, который направляет данное извещение. Собственник после получения соответствующего уведомления о продаже, вправе выкупить купить долю в течение месяца, если он не сделает этого в предусмотренный законом срок, сделка состоится, и будет считаться действительной.
Органы регистрации прав на недвижимое имущество занимаются контролем за соблюдением права на преимущественную покупку.
В целях предотвращения подделки отказа, он должен быть оформляться в регистрирующих органах, или же у нотариуса. Необходимо отметить, что квартирные рейдеры могут использовать так называемых "черных" нотариусов в целях подделки отказа. Однако, как ни удивительно, такого рода действия дают преимущество другой стороне, ввиду того, что они представляют собой грубое нарушение гражданского законодательства и являются уголовно наказуемым деянием. Оспорить законность подобной продажи может помочь обычная экспертиза подлинности подписи на отказе от покупки.
Защита долевого собственника от рейдерства в суде
В суде права сособственника, который лишен возможности совершить преимущественную покупку, будут защищаться с помощью иска о переводе прав и обязанностей покупателя, в рамках этого процесса можно сделать все необходимое, в том числе провести экспертизу.
Ещё одним действенным средством защиты от квартирных рейдеров является арест доли, то есть запрет на распоряжение ей. В случае присутствия правовой неопределенности касательно размера доли или же неопределённости оснований законности владения этой долей необходимо обратиться в суд с просьбой наложить запрет на распоряжение имуществом. Вышеуказанные меры не только помогают решить проблемы, возникающие по существу спора, но и заметно уменьшить интерес со стороны квартирных рейдеров к своему недвижимому имуществу, так как их бизнес рассчитан на достаточно быстрое получение прибыли, а любые препятствия увеличивают стоимость проекта, что чаще всего приводить к потере интереса к конкретной недвижимости.
Вообще необходимо стараться свести к минимуму возможность обладания общей долевой собственностью с недружественными людьми. А в случае если такое всё же произойдёт попытаться как можно быстрее изменить ситуацию. Это можно сделать с помощью исков о разделе имущества, включая наследуемое имущество. Результатом таких исков служит то, что долевая собственность прекращается.
Так же важно сказать, что не менее действенны механизмы, которые позволяют путём судебного разбирательства лишить права собственности на долю в том случае, если она незначительна, выплатив при этом принудительную компенсацию.
В итоге, необходимо ещё раз подчеркнуть, что невозможно переоценить значимость осторожности и внимательности, которую необходимо проявлять как участнику сделки с недвижимым имуществом, так и собственнику такого имущества, главная задача которого – не потерять свою собственность. К огромному сожалению приходиться признавать, что вследствие отсутствия конкретных правовых механизмов в действующем законодательств РФ, ответственность за все последствия совершения сделки с квартирными рейдерами ложится непосредственно на правообладателя.
