Перейти на главную
Заказать обратный звонок
Ваше имя
Тема обращения
Ваш телефон
LiveZilla Live Help



 Правовые риски возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости

  

  
  

   ПРАВОВЫЕ РИСКИ ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

В настоящее время всё актуальнее становятся вопросы юридической безопасности сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Характерными чертами недвижимых вещей всегда были большая социально-экономическая значимость и достаточно высокая цена. Вследствие этого увеличивается и количество разного рода неправомерных деяний, имеющих место в процессе осуществления сделок с недвижимым имуществом. Большое количество незаконных действий стоят на грани мошенничества и гражданско-правового нарушения. В этой статье мы хотим наглядно показать некоторые из них и посоветовать различные варианты предотвращения вышеуказанных ситуаций.

РИСКИ ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРОЦЕССЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ СДЕЛОК ПО ДОВЕРЕННОСТИ

    При свершении сделок с недвижимостью обычной практикой является использование доверенностей, на основании которых действуют  представители сторон. В пункте 1, 185 статьи Гражданского кодекса РФ доверенность определяется как  уполномочие, сделанное в письменной форме, которое выдаётся одним лицом другому лицу в целях представительства перед третьими лицами. Со сделкой совершенной по действительной доверенности, в случае если и представитель не выходил за границы данных ему полномочий, вероятнее всего не возникнет проблем.

    Опыт показывает, что есть случаи, когда сделка совершается на основании доверенности на тот момент, когда, которое выдало доверенность, уже умер. В подобной ситуации, подчиняясь общему правилу, прописанному в подпункте 6 пункта 1, 188 статьи ГК РФ, действие доверенности прекращается в момент смерти лица, выдавшего эту доверенность, и в соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, которая была совершена по подобной доверенности – ничтожна. В качестве примера можно привести следующий случай: В одно из агентств города Перми в конце 2008 года пришла женщина с  предложением приобрести у неё офис. Работники агентства сразу отметили тот факт, что за последние два месяца владельцы предложенного женщиной офиса менялись три раза, более того, вполне обоснованные подозрения вызвал адрес проживания этой женщины, которым оказалось общежитие, и это при общей цене офиса более 3 миллионов рублей. По результатам проведения детальной проверки выяснилось, что предлагаемый продавцом офис был переоформлен в нежилое помещение из квартиры всего несколько месяцев назад. При этом собственник квартиры скончался, а перевод осуществили по доверенности, которая была выдана до его смерти. В этом случае, сделка, которая была заключена на основании такой доверенности – ничтожна, и, соответственно, наследники умершего, будут вправе обратиться с иском в суд. Если же с объектом недвижимости было совершено несколько сделок, то наследники вправе истребовать это имущество и у добросовестного покупателя.

    В случае если продавец недвижимости действует по доверенности, то очень важно понять по каким причинам, собственник не имеет возможности лично подписать договор.

    Чаще всего, представители собственника, действующие на основании доверенности, отвечают, что собственнику затруднительно лично явиться для того что бы подать бумаги на государственную регистрацию в регистрирующий орган. В подобном случае можно предложить собственнику подписать договор купли-продажи лично, и представителю тогда нужно будет лишь подать документы на государственную регистрацию.

На практике нередки случаи, когда представитель, который действует на основании доверенности, подписывает договор купли-продажи с приобретателем и подаёт его на государственную регистрацию, а во время регистрации собственник отменяет выданную доверенность и уведомляет об этом в орган, который регистрирует права на объекты недвижимости. Получив подобную информацию, регистрирующий орган отказывается проводить регистрацию.

Подобные действия со стороны собственника на первый взгляд кажутся вполне законными, так как в пункте 2, 188 статьи  ГК РФ лицо, которое выдало доверенность, может, когда захочет прекратить доверенность или передоверие, а лицо, на которое была выдана доверенность – отказаться от нее. Если стороны заключат соглашение об отказе от вышеуказанных прав, оно будет ничтожным.

   Однако, в таком случае, возникает ситуация, когда у приобретателя не остаётся  ни недвижимости, так как в регистрации права собственности было отказано, ни денег, в том случае, если деньги были переданы при подписании договора.

   Что бы проиллюстрировать вышесказанное приведём следующий случай: В районный суд обратилась Н., утверждая, что 30 августа она заключила договор о купле-продаже квартиры с неким К., интересы которого на основании доверенности представляла Д. Ими были сданы документы на государственную регистрацию. Тем не менее, в первых числах сентября К. отменил действие доверенности, которою он выдал на имя Д., вследствие чего Н. отказали в регистрации договора и права собственности на квартиру. В поданном Н. исковом заявлении она просила признать за ней право собственности. Её требования были удовлетворены судом.

Из вышеизложенного, можно сделать вывод, о том, что в подобной ситуации довольно действенным способом защиты прав является предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Однако, в таком случае очень важно вовремя позаботиться о применении обеспечительных мер, таких как наложение ареста на спорную недвижимость.

    Так же необходимо упомянуть, что определенные проблемы могут представлять доверенности, которые выдают лица, находящиеся в местах тюремного заключения.

    Очень часто подобные доверенности бывают неверно оформлены, так например, там могут отсутствовать необходимые реквизиты или удостоверительная надпись, содержание доверенности может быть очень нечётким и не позволять установить, что же на самом деле имеется в виду. Нередко встречаются и случаи подделки таких доверенностей. Сделка, которая была заключена по поддельной доверенности – ничтожна, это правило даёт возможность заявить иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В том случае, если недвижимость была продана по "цепочке сделок", то лицо, от имени которого подделали доверенность, может предъявить виндикационный иск.

   Ещё одна сложность, которая возникает при совершении сделки с представителем действующим на основании доверенности, это то, что покупателю, как правило, совершенно не известны условия, при которых доверенность выдавалась, а так же не известно не было ли каких-либо дефектов воли доверителя во время выдачи доверенности. Проблемы могут возникнуть если лицо выдавшее доверенность впоследствии обратиться в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, обосновывая это тем, что во время выдачи доверенности оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими или мотивируя это тем, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы, такую возможность предусматривают статьи 179 и 177 ГК РФ.

   В качестве иллюстрации к вышесказанному можно привести следующий случай. А. выдал доверенность на имя В. с правом приватизации принадлежащей ему квартиры и дальнейшей ее продажи. В. приватизировала квартиру и заключила договор купли-продажи. Впоследствии  А. обратился в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что страдает алкоголизмом и во время выдачи доверенности не мог осознавать значение своих действий и руководить ими.  Разбирая это дело районный суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу. В заключение комиссия экспертов указала, что с большей долей вероятности можно заключить, что В. Во время подписания доверенности был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими.

    Основываясь на этом заключении, суд признал указанную доверенность недействительной в соответствии с 177 статьей ГК РФ.

РИСКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗАДАТКА В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

    К другому виду ситуаций, при которых нередки нарушения прав, а иногда и случаи мошенничества, являются задатки. Задаток в пункте 1, 380 статьи ГК РФ определяется как некая сумма денег, выдаваемая одной стороной, другой стороне в счёт платежей по договору, которая она должна будет внести. Основная цель задатка – обеспечение исполнения заключённого договора. Чаще всего, задаток передают при подписании предварительного договора купли-продажи.

Чаще всего при передаче задатка во время заключения предварительного договора проблема возникает, когда истекает его срок, и ни продавец, ни покупатель не предпринимает каких-либо действий по заключению основного договора, при этом продавец не возвращает сумму задатка.

    В приведённой выше ситуации, на основании пункта 6, 429 статьи ГК РФ, предусмотренные в предварительном договоре обязательства, прекращаются. По закону продавец не имеет права удерживать у себя переданную покупателем сумму, и обязан возвратить её в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ

    При передаче задатка, покупателю в первую очередь необходимо руководствоваться следующими правилами:

      - Самым внимательным образом изучить документы на недвижимость, так как существует вероятность предоставления поддельных документов.

       - Желательно не передавать задаток в очень крупном размере (тем не менее, в некоторых ситуациях это неизбежно, как например, при покупке дорого жилья).

       - Так же необходимо получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество,

          - во-первых, таким образом можно убедиться в подлинности предоставленных документов;

          - во-вторых, если возникнет судебное разбирательство, суд, вероятнее всего, будет отталкиваться от добросовестности лица, которое получило выписку, ввиду того, что государственная регистрация – единственный способом доказать существование зарегистрированного права на недвижимое имущество.  

    Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен предоставить  заявителю необходимую информацию в течение пяти или выдать ему мотивированный отказ обязательно в письменной форме. 

ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ ЛИЦ,

ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА

   На практике, не всегда легко понять какое лицо является собственником объекта недвижимости, такие случаи нередки, в особенности, когда недвижимое имущество продаёт наследник. Это имеет место быть в связи с тем, что право собственности появляется у наследника в момент открытия наследства независимо от государственной регистрации, согласно пункту 4, 1152 статьи  ГК РФ. Наследник может предоставить свидетельство о праве на наследство, нередки ситуации, когда пытаются показать документы наследодателя, утверждая при этом, что наследство оформляется. Проверить, не поддельным ли является свидетельство о праве на наследство очень сложно, единственный способ – это сравнить информацию из свидетельства с выпиской из ЕГРП В том случае, если свидетельство подлинное, в выписке будет указан наследодатель.

    Больше того, довольно часто случаи с продажей наследуемой недвижимости осложняются тем, что установить, какое количество наследников приняли наследство невозможно, а сколько нет. В результате, когда появляется наследник, который принял наследство, но не успел оформить свидетельство, он может подать виндикационный иск на основании пункта 1, 302 статьи ГК РФ.

    Например, в одно из агентств по продаже недвижимости позвонил гражданин и предложил продать доставшуюся ему по наследству двухкомнатную квартиру. Для подтверждения своего права собственности на эту квартиру он предоставил свидетельство о праве на наследство, которое не так давно было ему выдано. Ни каких подозрений продавец у работников агентства не вызвал. Во взятой из ЕГРП выписке был указан наследодатель. Впоследствии на квартиру нашли покупателя и подготовили все необходимые бумаги, однако в самый последний момент работниками агентства было принято решение взять выписку из ЕГРП еще раз. Выяснилось, что на вышеупомянутую квартиру наложили арест на основании  предъявления искового заявления законным представителем другого несовершеннолетнего наследника. Оказалось, что человек, который хотел продать квартиру, имеет несовершеннолетнего брата, проживающего в другом городе со своей матерью. Они слишком поздно узнали о смерти наследодателя они и не смогли во время подать нотариусу заявление о принятии наследства. В случае, если бумаги были бы сданы для государственной регистрации, покупатель столкнулся бы с проблемой, которая, скорее всего, разрешилась бы не самым благоприятным для него образом.

СЛОЖНОСТИ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

    Нередко происходят случаи, когда продавец недвижимости после того как документы сданы для государственной регистрации, отказывается от регистрации, утверждая что покупатель должен внести дополнительную плату. Это, как правило, имеет место быть, когда недвижимость оплачивается прямо перед подачей бумаг на регистрацию.

    В приведённой выше ситуации, наилучшем решением будет подать иск о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Обосновать свои исковые требования необходимо тем, что, во-первых, невзирая на отсутствие государственной регистрации, договор стороны уже подписали и в нем определили основные условия, в том числе и цену, во-вторых, на основании статьи 10 ГК РФ можно утверждать, что  действия продавца – злоупотребление своими правами.

    Помимо приведенного способа судебной защиты, есть так же иски о регистрации сделки, так пункт 3, 165  статьи ГК РФ устанавливает, что если какая-либо из сторон препятствует регистрации надлежащим образом оформленной сделки, суд может по желанию другой стороны принять решение о государственной регистрации такой сделки.

    В завершении этой статьи, считаю необходимым сказать, что сегодня рынок недвижимости даёт большие возможности лицам, желающим заработать нечестным путём, тем не менее, придерживаясь определенных правил, можно заметно понизить риски, существующие при заключении сделок с  объектами недвижимости.

  


 (голосов: 3)
По теме...
   Правовые риски возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости {date=j F Y}
{date=j.m.Y}: Правовые риски возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости
  • Оформление квартиры, полученной в наследство по завещанию.
  • Характерные черты совершения сделки с квартирой, находящейся в совместной с ...
  • Купля-продажа квартиры
  • Осторожно: квартирное рейдерство
  • Сделки купли-продажи квартиры при участии несовершеннолетних
  • Правовые риски возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости.
    Правовые риски возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости!
      


        Яндекс.Метрика